推进老旧小区物业管理工作的调查与建议

老旧小区物业改革是2020年区委确定的必须抓好的“五件大事”之一。为助力这项工作，区政协及时跟进，从4月份开始，利用两个多月的时间，组织政协委员进行调研，系统学习物业管理相关政策及其他市区经验做法，听取了区住建局的相关情况汇报，深入到友谊、学南两个街道和多个社区了解情况。在政协常委会议召开前又组织部分委员对物业管理推进情况进行了视察，现场察看了老旧小区封闭情况，现将意见建议报告如下。

一、物业管理工作推进情况

对城区已改造的老旧小区全面实施物业管理，既是上级要求，也是社区居民的实际需求，更是构建路南城市治理体系的重要基础工作。目前全区76个经过改造的老旧小区都没有专业化物业管理机制，是我区当前社区治理工作的短板。据此，区委、政府从路南实际出发，坚持政府引领、多方参与、因地制宜的原则，积极探索政府、市场、业主多元共治的物业管理机制，有序推进前期各项工作。

一是谋划了方案。为实现老旧小区改造与物业管理有序衔接，在方案出台前广泛调研，到外地参观考察学习经验，区内层层发动，摸清底数，制定了老旧小区物业管理实施方案、奖补办法、考核办法等十多个文件，为全面推进老旧小区物业管理提供政策支持。

二是实施了物理封闭。对76个小区全面进行封闭，变开放式小区为全封闭小区，封控单元72个，安装道闸132个，门禁系统145个，目前这项工作已进入扫尾阶段。

三是确定了进驻物业公司。通过公开招标方式引入专业物业公司，确定了首期经营期限、政府补贴办法以及资产移交等事项，标志着老旧小区物业管理模式将正式开启。

二、实施全域物业管理的难点和问题

住宅小区不仅是居住的场所，也是城市容貌的重要组成部分。加强老旧小区物业管理是一项顺民心、得民意的利民工程，也是做好社会治理的基础工程。说是容易做时难。老旧小区建成时间久，基础设施不完备，居住环境较差，虽经改造提升但问题依然很多，物业管理难度会很大，全域同时推进困难和问题会更多。委员们认为，老旧小区诸多问题中，卫生绿化差、安全管理措施落后、重点设施设备改造更新难、小区事务沟通和决策难这四个方面是最关键和迫切需要解决的问题。

（一）老旧小区改造遗留问题急需解决。专业物业公司进驻老旧小区重要职能是管理和服务，政府移交给物业公司的小区应该是基础设施完备、配套齐全、完全封闭的居住小区。因资金、工期、施工组织等原因，前一时期我区老旧小区改造还存在标准不统一、设施改造不到位等问题，墙体保温、污水改造、硬化不彻底成为困扰居民的难点和焦点，其中“三供一业”小区更显突出。已完成的30个“三供一业”小区，除新华南楼外，29个“三供一业”小区普遍存在重复破土、回填不及时问题，增盛楼、增辉楼地下管道多处破损，急待修复。

（二）物业费收缴难将成为物业管理良性循环的突出问题。我区老旧小区产权多元、人口复杂，大多数居民缺乏购买服务意识，从不收费到收费的思想认识短时难以转变；一些居民对小区环境现状不满，认为停车难、进出难问题会更加严重，对物业管理心存疑虑，极有可能会出现“服务差不缴费，不缴费服务更差”的恶性循环。调研了解到，过去老旧小区一般按户每月收取2元卫生费，收费率不到30%；引入物业公司后，按0.5元/平米收费计算，一套50平米的住宅每年交纳物业费300元,较之前增长12.5倍,虽然远远低于新建小区的交费基数，但一些居民接受起来有一定难度。

（三）小区封闭工程还有一些亟待改进的方面。一是各小区封闭工程进展不平衡，有的进度迟缓。二是有些小区未按区政府规划做到位，小区原来所有的自然出入口都没有封闭，特别是进出车辆的出入口过多，一些临街的楼栋因破墙开店还没有封闭。三是工程质量参差不齐，个别围挡地脚螺丝已经拔出，有的已经被车撞坏，还有些围挡没直接到楼体，未实现严格意义物理封闭。

（四）财政的持续资金投入恐难以背负。老旧小区物业管理是政府实施的一项民生工程，只有持续投入才能良性循环。物业公司正式入驻运营后，理论上计算，每年区财政需补贴408万元，平均每个小区5.36万元，比过去市财政列支的620万元维护、绿化养护经费下降35%，每年可结余212万元。但在实际运行中，还有许多不可预期的支出，比如引入专业物业管理，必须对小区基础设施进行不同程度的改造升级，对小区封闭、绿化、车位改造、道路整修等，根据改造项目多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则几百万，这些都需要财政支付。

三、几点建议

（一）进一步提高认识，加快推进。要深刻理解推进老旧小区物业管理是“人民至上”的政治任务，是保基本民生的大事要事，必须把它作为一项硬任务，不折不扣地完成。要深刻理解推进老旧小区物业管理是“直面问题”的攻坚任务，这项工作体量大、困难多、任务重、周期长，直接面对每一户居民，必须要有决心啃最难啃的骨头，克服畏难情绪，集中发力，攻艰克难，在解决问题的过程中进一步激发路南高质量发展的活力和潜力。

（二）加快改造优化老旧小区基础设施。对老旧改工程进行“回头看”，针对群众反映较为集中的污水排放设施老化、道路硬化等问题进行改造提升；对私搭乱建、乱堆乱放、毁坏公共设施等现象开展集中排查和专项整治；对各小区封闭工程进行检查验收，不留死角死面，严格按要求预留出入口。

（三）着力破解收费难问题。借鉴北京等地“先尝后买”经验，物业公司可适当延迟收费时间，在业主认可服务的前提下提高收费率，实现物业管理的“长治久安”。加大宣传力度，提高物业管理质量，引导居民树立购买服务的理念，重视发挥社区力量，协助物业企业加大催缴力度。

（四）做好投入运营保障工作。严格规范物业公司运营活动，认真考核，引导物业公司做好人工费用、收费率、经营性收入等评估工作，切忌“本小账大”。切实算好运营过程中的经济账、民生账，不能只重少花钱，忽视多办事，利用好现有资金保障机制，激活物业管理运营模式，灵活运用和积极争取政策，活化闲置资源，扩大有偿服务，逐步减轻财政补贴的负担。同时要有应对运转困难的应对预案，防止物业管理出现“空窗期”。

（五）建立健全长效机制。强化党建引领，建立以社区党组织为核心，物委会、业委会、物业服务企业等共同参与的长效机制，完善街道、社区和职能部门共同参与的协调议事机制，定期召开由住建、民政、发改、公安、司法、财政、税务、市场监督、应急等部门组成的联席会议。建议设立街道、社区两级物委会，街道党委书记、社区党组织书记兼任物委会主任，街道设立物业办公室，社区招聘物业管理员。