西北片区回迁安置项目由南湖生态城管委会所属城市建设投资公司负责建设。规划用地1253亩，计划总投资74.7亿元，总建筑面积241万平方米，容积率2.68，绿化率30.6%。其中回迁住宅楼140栋，共20400套，建筑面积166.8万平方米；学校、幼儿园等公建、商业及地下建筑面积74.2万平方米。

（一）回迁居民住宅项目进展顺利

自2010年10月8日开工建设以来，截止到今年4月底，已累计投入资金34.38亿元。整个项目建设预计今年6月底主体完工，9月底具备入住条件。目前住宅楼主体已全部完成，转入设备安装、室内外装修阶段。其中电梯安装基本完成，外保温装修、室内抹灰已完成总量的98%。

 （二）公共设施配套项目陆续开工建设

截止今年4月底，九年一贯制学校、市民中心主体完工，进入室内外装修阶段；老年活动中心施工至7层；3个幼儿园已开工建设；沿街商业主体已封顶，正在进行装修和设备安装。热力、燃气设施已开工建设，自来水施工尚未开工，供电方案已经完成，正在组织设计工作，也未开工建设；市政路网于2010年底开工建设，目前雨污水工程完成总量的95%；给水管网完成总量的92%，快车道油面完成总量的93%，路基完成96%，路灯基础完成总量的79%。

二、存在问题

西北片区回迁安置项目虽然总体进展比较顺利，但在回迁住宅后续建设、公共设施配套、回迁安置准备以及居民回迁入住后运转管理等方面还存在着一些问题、困难和矛盾。

（一）回迁住宅用地手续办理滞后

回迁安置小区建设虽已进入收尾阶段，但1253亩土地还未确权。主要原因是：（1）项目用地范围内，使用了冀东盾石房地产公司594.309亩土地，但使用权证尚未收回，原因是该土地已被冀东集团作了抵押贷款；（2）因南陈庄、季家屯、木匠庄约有260亩土地存在纠纷，至今未与土地局签订征地协议。占地不确权，会直接影响到回迁楼的竣工验收、居民回迁和居民“两证”办理，拆迁协议中承诺的居民回迁后3个月内办理土地使用证和房屋产权证也会落空。

（二）配套设施建设进度迟缓

该区域配套公共设施的建设相对住宅建设进度迟缓，至今供水供电工程还没有开工。主要是：（1）南湖水厂和22万伏变电站工程都处在设计阶段，均未开工建设。南湖水厂规划选址位于路北区果园乡境内，涉及一家村办企业——金华焊管厂，目前尚未拆迁；由唐山供电公司承建的南湖22万伏变电站尚未开工，如开工建设，工期需14个月；（2）输水管线工程尚未完工。规划设计输水管线13.2公里，仍有9.1公里尚未完工，短时间内难以实现贯通。据了解，为了应急，对供水、供电方案又做了调整，如要9月底与住宅同时交付使用，工期短、工程量大。如不抓紧施工，很难保证如期供水、供电，也不能实现真正意义的回迁，将会增加过渡费的支出。

(三)回迁安置准备工作未完全上位

西北片区回迁安置工作涉及人员多，时间又相对集中，需要提前做好各项准备。目前从领导层到街道、社区都在积极向前推进，做了大量准备工作。一是惠民道街道和梁家屯路街道两个办事处于2012年1月9日挂牌成立，19个村已分别划归到两个街道办事处进行管理，但社区建设还没有完善；二是西北片区拆迁指挥部通过所掌握的回迁动态情况，对回迁安置有了初步的想法，已经设计出了几套方案，但还未确定最终方案。三是民政局、农经局、人劳社保局等相关部门都在各自职责范围内为回迁安置做了准备工作，但还不够系统，还缺少一个统筹协调的领导机构。

（四）居民对回迁“按签约顺序选房”的承诺心存疑虑

由于拆迁的面积大、情况比较复杂、个性问题突出，虽然当初承诺了“按签约顺序选房”的基本原则，但村民对如何分房、选房还是争议很大。争议的焦点主要是一些个性问题如何处理，我们主要了解到了三方面的问题：

1、2008年9月学院路南延项目涉及到的先期搬迁的611户，当时政府有“优先安置”的书面承诺，在选房时，这611户与2010年1月拆迁的19个村的村民，如何界定选房顺序是当前面临的一个焦点问题；2、19个村拆迁时，为集中力量做工作，当时在签约时，以学院南路为界，划分出了两个签约时点（2010年1月9日和2010年1月26日），造成了偏坡、新艾庄、岳各庄、新袁庄、郑各庄5个横跨学院路的村同时出现了并列的签约号，按照当初承诺的“按签约顺序选房”的原则，相同的号码在选房时谁先谁后，村民心存疑虑；3、当时部分被拆迁户因等待政策、处理纠纷等非主观原因延误了签约，导致签约号靠后，自然选房也要靠后，这些人感觉不公平，要求选房时应该适当予以考虑。这些问题虽然是个性的、操作技术面的问题，但直接涉及村民切身利益，有时处理起来也比较棘手，应该引起重视，及早提出对策。

（五）村民对房屋质量和配套设施是否完备有所担忧

经与各村村干部及村民代表座谈了解到，回迁村民对以下几方面问题普遍关心：一是回迁楼的质量、户型格局、内外装修与承诺是否一致；二是座谈中，部分村民代表提出只有验收合格后方可回迁；三是幼儿园、学校、公交等公建及各种配套设施能否如期完工并投入使用；四是水、电、暖、燃气等能否全面保障；五是当初政府承诺与西北片区拆迁同步搬迁的西郊热电厂未能实现搬迁，粉尘污染问题会依然存在，等等。这些问题虽然比较具体，如果不及时处理，也将会影响到居民实现顺利回迁。

（六）居民对入住后小区运转维护管理关注度较高

西北片区居民回迁涉及19个村居2万多口人，加上商品住宅和流动人口，最终这里将形成一个近十万人的集中居住区，对小区的社会管理、物业管理、治安管理等都是一个严峻的考验。特别是村民变成市民，平房变成楼房，在推进村改居过程中，无论是政策依据、管理体制、社会保障，还是居民身份界定、集体资产管理等方面都有所担忧，普遍感到不踏实，需要提前采取应对措施，尽量减少磨合的期限和成本。我们在调研中主要了解到以下几个方面的问题：

1、社区管理体制问题

从调研中了解到，村级组织结构与社区组织结构在管理上存在着差异，主要表现为：一是村两委会与集体经济组织为一体，这与社区的组织结构存在着明显差异；另外，经济组织成员与居民身份又有所不同。目前由于管理体制的不确定以及西北片区19个村未进行换届选举，导致村两委班子成员思想不稳定，工作积极性受到不同程度的影响；同时，村民身份的不确定，使村民弄不清自已是经济组织成员还是城市居民；二是从民政局了解到，目前回迁小区的社区数量是按人口数来确定的，不是以村为单位进行设置，这样做不利于开展村级管理工作；三是在组织结构方面，存在着街道办事处和社区工作人员力量不足问题。如：梁家屯路街道办事处工作人员尚未完全到位；四是由村改为社区是大势所趋，是好事，但工作该怎样做、做什么，目前没有明确的方案，且相关职能部门面对村改居带来的一些综合性的、复杂的问题，也普遍感到有关政策衔接调整、操作把握难度大。因此，村改居的工作决不仅仅是改了名字，换了牌子的问题。

2、失地农民社会保障问题

据与村民代表座谈了解到，现在回迁村民更为关心的并不是村民“身份”的变化，而是身份变化后的养老、医疗、生育、就业等社会保障问题。回迁后，村民的生活成本会较比住平房时有所增加，加之失去了赖以生存的土地，这对于没有社会保障的村民来讲会遇到很多困难。所以，村民非常盼望尽快纳入城镇社会保障体系。另外，由于回迁后绝大部分村民没有一技之长，自主择业比较困难，如何实现就业问题，也是当前失地农民极为关心的。

3、村改居后集体资产的管理问题

此次西北片区改造涉及的19个村，截止2012年3月底共有资产3.82亿元，其中货币资金3.17亿元，另外还有部分村有剩余集体土地2942亩。村改居后，对这些资产的管理、处置是老百姓普遍关心、关注的敏感问题。

4、居民入住后物业管理问题

西北片区回迁安置小区由于建筑面积达到241万平方米，140栋楼，20400套居民住宅，对物业管理工作是一个很大的挑战。委员们认为：一是村民的综合素质不一，对物业服务的参与意识和配合程度差异较大，将会出现个别人对物业服务的不理解、不配合，造成一定的管理困难；二是大部分村过去在涉及水费、清扫费等方面多由村集体承担，回迁后，这些费用如改为村民自行负担，对部分家庭在收缴相关费用时将存在一定的困难；三是回迁后，村民用富余的住房对外出租，将增加流动人口，小区的治安管理难度将会加大。

5、转嫁支出增加区财政负担问题

西北片区居民回迁后，一方面，由于村民的养老、医疗、优抚、低保等将被纳入社会保障体系，因此，会增加我区的财政支出；另一方面，由于各项生活成本的增加，部分低收入群体会因交纳费用困难而存在拒绝交纳的可能，进而将形成财政负担的隐患；第三方面，村干部及工作人员的工资也是财政需增加支出的一部分，经区民政局估算，仅社区日常管理办公经费一项每年就需支出150万元。除了保证新增加的刚性支出外，从回迁开始就要规范各类费用的开支，该谁缴纳的必须按时足额缴纳，决不能形成长期拖欠最后转嫁到财政埋单，那样势必会成为区财政的沉重包袱。

三、几点建议

鉴于西北片区回迁安置工作已进入关键阶段，且涉及范围广、涉迁群众多、情况复杂等因素，委员们对掌握的情况进行了认真的分析和讨论，提出如下建议：

（一）尽快完善占地手续

建议区政府把影响土地手续办理，所涉及到的拆迁压面、土地纠纷等问题作为当前工作的重中之重，如“南陈庄、季家屯、木匠庄等土地纠纷”、“养鸡场拆迁”等个性问题，由区政府组织相关部门成立工作小组，研究解决办法，依法依规逐一加以解决。对“冀东盾石土地使用权问题”会同南湖生态城管委会协调市国土、规划等部门，请示市委、市政府进行专题研究，加快该地块的土地手续办理工作，为下一步项目竣工验收、为居民办理“两证”奠定基础。

（二）加快配套设施建设速度

建议区政府与南湖管委会共同协调供电公司，争取使22万伏变电站早日开工建设；针对影响南湖水厂建设的未拆迁企业金华焊管厂，应协调路北区相关部门加大督办力度，使其完成拆迁，建设水厂。此外，庆南水厂通往新建小区的输水管线建设也应与自来水公司尽快协商，加快管线建设速度，尽早接通水源。上述问题必要时可共同向市政府报告，以确保工程顺利推进。对因供水厂和22万伏配变电站等原因而采取的供水、供电调整方案，应尽快组织施工，在保工期的同时，确保工程质量，并保证资金足额到位。

（三）尽快建立回迁组织机构，着手谋划回迁工作

建议区委、区政府把西北片区回迁安置工作列为重要议事日程。一是尽快充实“西北片区拆迁改造指挥部”领导力量，继续行使拆迁改造的职能，善始善终地完成居民回迁工作。二是恢复以原拆迁工作组人员为班底的回迁安置小组，以村为单位尽快启动回迁工作。三是深入搞好调查研究，通过多种方式听取百姓对回迁的意见建议，结合拆迁协议和实际情况，抓紧研究制定回迁办法和应急预案，就分房选房流程、户型搭配等确定相关政策，细化回迁安置程序。四是建立推进会议制度。指挥部、两个街道办事处、建设单位、各相关职能部门以及各工作组要定期组织召开回迁安置工作调度会议，就回迁安置过程中遇到的或可能遇到的各项问题逐一加以解决，以推动工作有效开展。

（四）妥善处理好“分房选房”关键环节

分房选房是回迁的第一步，也是能否实现顺利回迁的关键环节。委员们建议：一是由指挥部负责制定回迁安置指导性意见，具体的“分房选房”办法则要因村制宜，由各村根据本村实际制定具体“分房选房”办法，并经村民代表会议讨论通过后由村两委班子组织实施。二是回迁安置工作要公开、公平、公正，纪委监察部门全过程予以监督，让群众满意。三是把握好分房选房的时机。鉴于西北片区回迁住宅楼预计9月底具备入住条件，期间正值十八大召开前后，属于敏感期，考虑社会稳定等因素，建议择机选择“分房选房”时机。

（五）强化督导，确保所有项目按时全面竣工

西北片区回迁楼工程建设面广、量大，时间紧、任务重，能否按期、保质保量完成，工程进度是关键，工程质量是根本，项目资金是保障。委员们建议（1）加大对项目建设单位的督导力度，通过建立日调度、周通报制度，及时掌握项目进度，协调解决项目推进过程中的各种问题。同时，项目单位要建立项目进度跟踪制，通过跟踪督促，确保按时保质保量完成回迁住宅楼、配套公共建筑和相关设施的建设。（2）要进一步加快资金的投入力度，特别是建设单位，要保障建设资金足额到位，确保项目建设所需。（3）对建设中的项目进行一次联合预先检查，针对检查出的问题提前进行整改，为最终的竣工验收合格做好充分的准备。

（六）积极稳妥推进居民回迁后的运转维护管理工作

居民回迁后的运转维护管理工作是一项长期的、事关居民生活和切身利益的大事，从一开始必须规范运作，严格管理。为此委员们建议：   

1、回迁后先按城中村进行过渡管理

虽然村改居工作是大势所趋，但回迁之初应本着“宜稳不宜急”的原则，先行过渡，再逐步实施。一是尽快成立全区村改居工作领导小组，在深入基层在广泛征求群众意见的基础上，制定出台我区村改居工作实施方案。二是各村仍按照现有的村管理体制进行管理，村两委班子行使社区的管理职能，把社区管理和集体财产的管理按照一套人马两块牌子的方式开展工作，发挥现有村两委班子的积极性。三是择机组织19个村的换届选举，或依法依规办理村委会延期选举手续，待回迁安置后，进行选举，以稳定村两委班子。四是在学习借鉴外地成功经验和按照 “试点先行、梯次推进”的原则，由点到面，分步实施，使村改居工作平稳推进。

2、把解决失地农民社会保障提到议事日程

一是结合我区实际，制定有关失地农民的养老、医疗、就业等方面的相关政策，切实解决失地村民的实际问题，避免出现“种地无田、就业无岗、社保无份”的尴尬局面，使其真正实现身份的转变、待遇的落实。二是加强技能培训，提高居民就业技能。三是建议在小区物业和小区绿化工程等方面，按照岗位要求尽可能多的安排就业岗位，以解决失地农民的就业问题。

3、加强对集体资产的监督管理

对集体资产的处置将会是回迁居民安顿后最为关心的问题。委员们建议，为防止在回迁过程中集体资产流失，可由财政、审计等相关部门组成工作组对19个村的资产、负债等情况进行全面核实，摸清底数；在监管机制上比照过去“村财乡管”的办法，采取“村财街管”的方式运行；对有剩余土地的村，可以把土地按照土地管理政策进行合理的土地流转，把土地纳入集体资产的管理范围。

4、以村为单位进行物业管理

由于回迁小区是以村为单位组团建设的，各村村民仍以村为单位集中居住。因此，建议由各村负责本村居民所居住的楼区范围内的物业管理。这样便于各村行使有效管理，村经济组织可自行解决保洁员工资。

5、着手做好居民整体素质提升工作

委员们建议，新建小区硬件一流，环境优雅，除了加强日常维护管理外，还要不断提升居民整体素质。鉴于失地农民的受教育程度较低、生活方式中有许多不适应城市生活习惯等因素，要充分发挥社区职能，通过组织参观、宣传、培训等形式，加强对返迁居民的观念更新和文明意识的培养，使他们逐步实现观念、心理、风俗、习惯等社会文化和意识形态的转变，树立文明的卫生意识、公共生活意识和城市文化意识等，真正融入城市生活。