近年来，有关小区物业管理的问题和矛盾不断，每年政协大会时政协委员围绕这方面的提案也是挺多，虽然政府也下了较大的力气，做了较多的工作，委员也支了很多招，但是现实情况是物业和小区业主间的问题还是挺多，最终的结果是业主拖欠物业费，物业服务质量不到位，业主不满意，最后是怨声载道，物业撤走，小区无人管理或者换另一家物业来管理，不久又限入这怪圈。究其原因无非两个方面，一方面是小区物业服务质量不到位，另一方面是部分业主以物业服务不到位为理由拖欠物业费。在调研中发现，目前部分小区的物业服务质量不高，主要有三个原因：

一是部分小区物业服务态度较差。不少业主对物管企业意见较大，主要是服务人员态度不友好、服务效率低下、协调作用没能充分体现。这与部分物业企业工资水平不高、应聘人员素质不高、劳动积极性也不高有关。不少小区物业从业人员有较大比例是年龄较大者，甚至有部分退休人员。在他们的观念中，小区物业还是类似于门卫的工作。但就是门卫工作，一些小区对进出人员和车辆也是形同虚设。

二是在工程管理方面不到位。小区业主抱怨物业企业没有技术熟练的维修管理人员、维修管理不到位、存在不同程度的拖拉现象。

三是对档案管理和智能化管理方面不满意。个别小区存在业主信息泄露问题；智能化管理服务不到位，有的小区智能化程度高，但操作人员水平不够；有的没有严格进行相关诸如刷卡、登记等管理。

四是绿化维护管理不到位。许多业主选择小区的主要原因之一是对小区的绿化率和居住环境比较满意，但是在物管企业进行管理后，业主却往往发现出现绿地维护不到位，绿地面积减少或者因绿地变化而出现小区环境变坏等情况，许多小区存在物管企业后期管理不到位问题。

五是安全保障不到位。个别小区出现业主被偷被抢问题，引起小区业主的担忧和不满。

上面所列原因仅仅是物管企业对小区管理中存在问题的一些方面，但向我们展示了当前物管企业管理中存在着的问题，也说明了物业管理服务质量的不到位。

为此建议：

一是监管部门要求物业企业制定相应的管理制度和服务承诺，根据服务内容和小区规模确定收费标准。

二是明确小区内公共设施有偿服务收费后的比例分成。如部分小区有公共用房对外租赁，小区车位租借业主或对外服务等等，这些收入的取得要和业主确定分成比例，不能是小区物业收了后成一笔糊涂账，最后以充抵物业费作为借口不了了之，并且物业的支出要有较详细的明细表并公示与业主。

三是监管部门要对物业服务质量进行评定。建立红黑榜及淘汰制度并进行公示，如对业主意见反响大的，要进行整顿。整顿不到位的，要降低物业收费标准，或者勒令退出该小区的物业管理。

四是支持物业企业的正当利益。对于一些服务到位的企业，部分业主有意拖欠物业费的行为，支持物业讨要，并在小区醒目位置公示，对一些老赖业主纳入征信系统。