关于加快全区楼宇经济发展的调查报告

为全面了解我区楼宇经济发展情况，7月份区政协组织部分政协委员进行了专题调研，听取了相关部门的情况汇报、实地走访了信息大厦、万达广场、新华贸等6家楼宇业主。通过走访座谈，对我区楼宇经济发展现状有了大致的了解。现将调查情况报告如下。

一、全区楼宇经济发展现状

楼宇经济是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态。据了解，北京、上海、广州、深圳、南京、天津等城市楼宇经济已成为当地税收的主要来源。路南区作为唐山市的中心城区，交通便利，具有发展楼宇经济的先天地理优势。

目前，全区共有主要商务楼宇13座,其中新华贸中心、世博广场等5座楼宇已投入使用；渤海新世界、新华联广场正处于招商阶段；金恒大厦、金恒科技大厦和中陶科技大厦处于闲置状态；人民大厦等3座楼宇正在建设中。楼宇总面积50.85万平米，涵盖已建楼宇31.45万平米、在建楼宇19.4万平米。吸纳入驻企业173家，其中在工商部门注册登记66家，在税务部门登记的98家。入驻企业主要涉及金融保险、投资咨询、教育培训、商贸、服务和房地产等行业，总入驻率28%，2012年共实现税收入3015万元，同比增长83%,占全区税收收入的0.7%（详见附表）。

我区的楼宇经济发展是伴随着全市旧城改造的深入推进以及产业结构的不断调整而逐步兴起的。区委、区政府审时度势，凭借独特的区位优势、较好的投资环境，把楼宇经济发展作为区域发展的一个重要抓手，提出了“向蓝天要空间，向空中要效益”的立体式发展目标，着手构建“以万达广场为核心的商务楼宇群落、新华道南侧沿线商务楼宇带、以河北省文化创意产业园为核心的文化创意产业聚集区和省级现代物流聚集区的 ‘一核、一带、两区’”的发展格局。 区楼宇经济服务中心（靠挂在区市场建设管理办公室）自2012年5月成立以来，本着“择优择强，上档升级”的目标，将路南财经大厦、万达广场两座新建成楼宇作为招商“重中之重”，通过信息发布、搭建平台等多渠道招商，引进了中延有限公司（香港）、IBM国际商业机器有限公司（中国）、都邦保险、中财期货等国内外知名企业15家。

二、楼宇经济发展存在的主要问题及原因分析

由于我区发展楼宇经济起步较晚，集聚效应、发展环境还有待进一步完善。调查中了解到，路南的楼宇经济和先进城市相比不论是规模还是效益都相差很远，严格意义上讲还不能算是成熟的楼宇经济，我区楼宇经济还处在楼宇招商的起步阶段，从蹒跚学步到疾步如飞还需循序渐进，在推进过程中还存在着一些困难和问题。

（一）思想认识尚未到位

通过调研，委员们认为思想认识问题是制约楼宇经济发展的一个首要问题。个别单位和部门对加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济的定位及其在推进经济转型、发展高新技术产业和现代服务业、培育“总部经济”、“税源经济”中的作用认识还比较模糊，认为楼宇经济只是办公楼的出租和销售，“重建设轻经营”情况仍有存在。有些部门参与意识不强，协调配合不够，未能形成齐抓共管的合力，一定程度上影响了这项工作的推进。 
    （二）集聚效应相对不强

一是楼宇间缺乏聚集效应。由于我区的商务楼宇多为拆迁改造建设而成，使全区楼宇的整体规划布局相对受限，连片开发几乎空白，楼宇多为各自为战，未能形成楼宇之间的聚集效应；二是专业楼宇匮乏，产业集聚能力相对较弱。我区现有楼宇大部分都是综合性的，除财经大厦在招商定位上确定为金融保险类，入驻企业有较高的集中度外，其他商务楼宇如：万达广场、新华贸中心等，功能定位普遍比较模糊，加之大部分楼宇产权已经分散出售，没有统一的经营管理者，无法实现有序招商，往往错过了招大商、引强商的时机，入驻企业五花八门，影响了产业集聚。

（三）税收贡献率较低

就我区已投入使用的万达广场、信息大厦、财经大厦、世博广场和新华贸中心5座主要商务楼宇而言，入驻的173家企业工商注册率仅为38%，税务登记率为57%， 2012年实现税收3015万元，仅占全区税收收入的0.7%；按平米实现税收计算，新华贸中心349元、信息大厦318元、财经大厦284元、世博广场103元、万达广场69元，全区主要商务楼宇平均每平米实现税收仅为96元。分析我区楼宇经济对地方财力贡献不大的原因：一是入驻企业规模普遍偏小。入驻企业多为金融保险、投咨咨询、教育培训、商贸、服务等行业的初创型中小企业，国内外大型企业总部入驻少，对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多，其中，注册资金在500万元以上的只有16家，仅占全部入驻企业的9.2%。二是楼宇空置率高，资源闲置现象突出。目前，新华联、渤海新世界正处于二次招商阶段；金恒大厦、金恒科技大厦、中陶科技大厦自2010年竣工至今，仍处闲置状态。经统计，目前全区已完工的10座商务楼宇，闲置面积约为23万平方米，闲置率高达72%。三是属地纳税问题。入驻企业中，进行税务登记的只有98家，其余的75家虽然经营、办公在楼宇内，但税收并未在我区缴纳，弱化了楼宇对地方税收的贡献。

（四）发展环境有待加强

一是扶持政策相对滞后，吸引力不够。楼宇经济的发展壮大，除具备良好的区位、交通、环境、产业等优势外，离不开针对性和操作性强的政策体系。纵观国内楼宇经济发展成功的地区，如青岛、无锡、上海等地，都制定了相应的扶持优惠政策。作为唐山市中心区之一、我们的“邻居”路北区也于2012年2月印发了《路北区招商引资工作实施意见（试行）》通知，就楼宇招商涉及的金融保险证券业、商贸流通和商务服务业、总部经济等方面专门制定了扶持优惠政策。而我区在扶持楼宇经济发展方面，尚未正式出台具体政策措施，在招商引资方面缺乏吸引力。二是工作机制尚未健全。发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动，而我区目前尚未完全建立系统的楼宇经济工作机制。在工作职责方面，楼宇经济的管理职能涉及市场管理办、街道、工商、税务等多个部门，在具体工作中，部门之间、部门与街道之间统筹、协调、合作不够，沟通协调有待进一步加强，部门、街道、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。三是工作力量不足也是一突出问题。楼宇服务中心目前配备人员10名，相对工作需求，力量明显不足；各街道虽然设置了楼宇办公室，但大部分人员都是兼职，既要负责日常的社会管理事务，还有大量的重点工程建设、拆迁安置等任务，工作力量捉襟见肘。由于部门协调配合不够、人员力量不足加之楼宇服务中心成立时间较短等原因，我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握。

（五）楼宇档次有待提升

    从硬件设施看，交通、停车、环境等问题影响着楼宇经济的发展。建设较早的楼宇如信息大厦，硬件设施老化、设计功能不全、停车泊位不足等问题比较突出；新建楼宇在硬件条件上有了很大改善，但也存在着电梯容量、运行等配套设施不完善、功能定位不明确等问题。如新华贸写字楼电梯在上下班高峰期堵梯现象严重、雨季楼宇周边排水不畅。从软件方面看，普遍存在物业管理服务水平不高，服务理念、服务意识、管理方法等方面缺乏现代化的管理经验，楼宇的智能化、自动化、信息化水平不高，影响了楼宇档次。

三、对促进我区楼宇经济发展的几点建议

从调研情况看，委员们认为：我区的楼宇经济发展已经起步，如何健康地走下去，开发、利用和管理好楼宇资源，把握好发展方向，挖掘其蕴藏潜能，值得深入探究。为此，就如何进一步培育发展我区楼宇经济提几点参考建议。

（一）提高认识，营造楼宇经济发展氛围

我区作为唐山市的中心区，区域面积狭小，发展空间受限，发展楼宇经济是破解当前我区经济发展中土地瓶颈制约的有效举措，是推进我区经济转型升级、加快城市化进程、提升区域综合实力的战略之举。因此，建议：一方面应加大宣传力度，通过新闻媒体、广告发布、编印手册、举办楼宇推介会等形式，全方位、多层面宣传楼宇经济的重要性，扩大商务楼宇的知名度、影响力和辐射力，营造发展的浓厚氛围；另一方面，形成全区上下支持楼宇经济发展的“共建”共识，选择重点楼宇集中精力重点打造，对已取得一定成效的街道、楼宇企业进行广泛宣传和表彰，再以点带面逐步推开，促进全区楼宇经济健康有序发展。

（二）规划引导，注重发展产业集聚度高的特色楼宇

一方面，建议针对我区楼宇资源现状和特点，结合当前面临的城市南拓和世园会建设等重要历史契机，尽快制定完善全区楼宇经济发展长远规划，提出系统的发展思路与措施。另一方面，建议政府深入研究已建、在建楼宇项目自身发展定位，确定科学的发展目标和招商方向，就如何发展特色楼宇、转变招商理念等方面加强引导。一是引导楼宇业主转变招商理念。对楼宇功能科学定位，鼓励其围绕扩大总量、培植税源“招大引强”，对一些不符合自身定位的企业进行置换和交流，走特色化、专业化发展道路；二是引导楼宇业主在打造特色品牌方面做文章。提高企业准入门槛，吸引名优企业入驻，发挥“以优引优”的集聚效应，逐步打造一批总部型、科研型、文化创意型等特色楼宇；三是引导并协助楼宇业主迅速盘活闲置楼宇，采取多种措施，促其快速运转，争取早日引进企业，早日实现税收。

（三）加强监管，防止税收流失

   防止税收流失，把税源转化为实实在在的税收，让楼宇入驻企业为区经济做出应有的贡献，是楼宇作用发挥的一个重要内容。因此，建议政府相关职能部门在引进企业时，应甄别选择，尽量把企业的结算中心、财务中心引进楼宇，以增加我区税收，发挥楼宇经济对区财政的贡献作用；另一方面，应加强对楼宇入驻企业的监督检查，重点检查注册地和经营地不一致的企业，促使企业按实际经营地办理工商登记变更和税务登记手续，确保入驻企业税收足额缴纳，实现应收尽收。

（四）完善机制，为加快楼宇经济发展提供保障

一是强化领导，明确职责。可成立区楼宇经济发展领导小组，统一指导和统筹全区楼宇经济发展，明确各部门职责，完善工作机制；建立联席会议制度，通报工作进展，及时研究、解决楼宇经济在发展中存在的困难和问题。二是出台政策，注入活力。建议区政府在调查摸底的基础上，尽快出台促进我区楼宇经济发展的具体政策、措施，对商务楼宇的二次招商提供有力支持，为楼宇经济的发展注入新的活力。三是健全机制，形成合力。建议政府整合工商、税务、市场管理办和街道等各方力量，在每个主要商务楼宇中设置楼宇服务小组，形成既各尽其职又相互配合的工作机制。同时政府部门应与楼宇企业、物业、入驻企业建立双向沟通联动机制，形成政企之间的良性互动关系。四是建立信息平台，实现资源共享。建议在摸清底数的基础上，建立全区楼宇数据库并随时更新，实现资源共享，确保全区楼宇经济工作底数更加详实、数据更加准确。

（五）提升品质，增强楼宇竞争实力